7月16日， 2019中国商业地产运营管理高级研修班在中指研究院拉开帷幕。北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长兼CEO胡景晖开展了以《中国商业地产未来发展趋势》为题的讲座。
昨天是数据密集发布的一天，不知道大家有没有关注。昨天上午，国家统计局公布了上半年的经济指标，有关部门也公布了中国十大消费力城市排名，还有一堆的数据。我们可以看到数据的力量有多大。早上一开盘，A股就跌穿了2900点，10点钟国家统计局召开新闻发布会公布了上半年经济运行指标，GDP同比增长6.3%，这一系列的数据出来之后股指瞬间就调头向上，创业板、中小板、主板等全部飘红，收于2930多点。经济指标一公布，A股市场马上就是另一种情况，可见数据的力量很大。我们知道，7月22日科创板就要正式开市，从去年11月上海进口博览会习近平主题宣布将在上海开创中国的纳斯达克——科创板，到现在只用了8个月时间就落定，25支股票正式挂牌交易。所以，在科创板开市之前，A股的主板不能出大问题，这是底线，否则，科创板还没开，A股就先击穿了就麻烦了。
中国进入到要靠内需、靠消费来拉动经济增长的时代
我们再来看几个数据，GDP同比增长6.3%，今年我们设定的目标是6%-6.5%经济平稳运行，所以，6.3%这个水平表示经济运行质量不错。此外，前几天公布的CPI数据，上半年同比增长2.2%，表明CPI完全在可控范围之内；固定资产投资同比增长5.8%，外贸数据虽然没有公布，但我相信即便是公布增长了，也绝不会超过社会消费品零售总额8.4%的水平。
这代表了什么？代表目前经济的主要拉动力就是消费、商业。经济增长的三驾马车，此前是出口和投资。，现在国家说对外依赖度降低，出口下降；第二不能搞大水漫灌，不能搞几万亿，老靠房地产拉动经济。固定资产投资增速低于，一项远超GDP的就是消费，消费增长8.4%，在今天这样一个经济整体下滑的情况下，社会消费品零售总额增长8.4%，就可以看出国家在投什么。固定资产投资往下按，贸易在跟美国打仗也没办法，的出路就是消费，就是商业，这也是今天为什么讲商业地产，商业地产迎来了好时机。
房地产是个双刃剑。开发商有融资有四大手段：，预售卖掉；第二，银行贷款；第三，信托；第四，发债。现在来看，银行渠道对于开发商的贷款控制的非常严，注册公司避开房地产，贷款开一个商铺卖零售没有问题，但房地产公司就不行。
其他渠道来看，上周四银保监会约谈光大信托，严控信托融资，周五下午发改委又发了一个文，规定房地产开发商如果境外举债发债，所筹资金只能用来偿还未来一年到期的债。三条渠道都被堵死，未来一年开发商只有一条路可以走，就是快速销售。要快速销售，降价，第二给中介公司和经纪人更多的渠道费。下半年对我们来说是好光景，因为开发商没钱了，所以要加速销售回款。现在渠道费是3、5、8、10个点，能到30%，这是开发商要实现快速去化，要回款，愿打愿挨的事。
房地产面临全面转型升级！
刚刚讲到，中国经济进入到要靠内需、靠消费、靠老百姓花钱来拉动经济的时代，就是商业。从这个角度来说，对商业地产是个好时机，但是，对于手里有大量商业物业的开发商就不是好事情，他们下半年会很难受，要么快速销售，要么就卖给基金抓紧回款。
房住不炒不是说说而已。我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展阶段，房子是用来住的，不是炒的。由于在政府工作报告中没有说这句话，使得很多开发商就以为会政策转向，经济扛不住了要靠房地产来拉，结果没过两天住建部部长就再次重申，4月份立即出台了一些政策，最近又把资金的闸门给关掉了。这就说明，对楼市调控的力度是非常严的。所以，不要以为楼市持续从严调控可开玩笑，也不要以为政府工作报告里没有写就心存幻想。英国人都懂新常态，只住不炒是新常态。所以，下半年开发商们降价、多给中介公司、代理公司、经纪人一些，赶快卖房吧，不然资金链很可能就崩掉了。
房地产市场已经转向存量运营。整个房地产市场已经从新增开发转为存量房运营。以前资金很简单，银行给钱，然后开发商拿钱拿地、开工、销售、回款、还钱，再拿地，很简单。但现在完全不一样。现在很多房地产领域，项目找不到钱，钱看不中这个项目，因为不是以前的玩法。土地方面，以前土地是招拍挂，未来要发生变化。农村宅基地20年使用权可以上市交易，未来除了房地产经纪人，还会出现土地经纪人，帮助农民把20年的宅基地使用权在市场上出让，因为农民不知道该怎么卖，卖给谁，卖多少钱，中国未来的经纪人不但卖房，还能卖地。写字楼变成共享办公，住宅变成长租公寓，商业变成了IP Mall，原来很多人看不起的物流仓库现在租金价格一路飙升。酒店业也在发生新的变化，现在中国酒店业是两头过剩，高端的过剩，低端的也过剩，最缺的是有品质的、适合商旅和家庭出游的三四星的酒店，舒适型的现在很缺。整个业态都发生了变化，写字楼、土地市场变了，商业变了，酒店变了，住宅变了，物流仓库也变了。
物流仓储方面，全世界只有中国举办进口博览会，因为谁都想出口，去年11月份在上海举办，今年的时间提前到9月份。为打造“永不落幕的进口博览会”，习近平总书记有一个要求，就是“6+365”，即6天展会国家来办，剩下365天常年展示交易平台由上海来做，上海成为中国进口商品的集散地，因为全世界的进口产品都会到上海。但是，上海市政府在若干年前的城市规划里提到上海市的行政管辖范围之内不得建设大规模的物流、仓储配送中心。为解决此问题，上海到昆山用很低的价格就把工厂、厂房、仓库买下来作为物流仓库，因为昆山以前是大量的电子、服装聚集，有很好的物流仓储基础，但由于产业链的变化，昆山原来的场子很多都倒闭了，产业链转移，低端搬到越南，所以存有大量的闲置厂房、仓库。很多物业代理也帮昆山转手商铺和厂房，所以，机会往往在变化中。
商业物业的转型——IP Mall
商业物业方面，现在商业物业面对的挑战是总量供应过剩，很多城市的写字楼远远供大于求，价格很便宜。如何盘活存量是个问题。再有就是如何进行业态创新、经营创新，让商业物业焕发活力。一个案例就是在上海市政府旁边改造的一个IP Mall。IP Mall的特色主要有5个方面。
一是线上IP的线下化。线上不能发生的场景在线下发生，更多注重体验。比如买鞋、明星设计师展示自己做的首饰等等，更注重场景、体验。比如买鞋，英国百货业开始兴盛也是在于线下的体验给消费者带来的愉悦感。买鞋这个事情线上很难，主要是不能试，鞋合不合脚只有你的脚知道，再虚拟现实、5D、大数据、区块链，都不能替代试鞋，不能替代她上街、逛商场的体验。而这目前线上实现不了，所以更多的回归线下。首饰也是，很多女孩喜欢在线上买不是太贵的首饰，对于价格高昂，比如明星设计师展示自己做的首饰，设计师本人跟你互动交流，告诉你设计理念，结合个人穿衣风格，看是否合适，要不要更换宝石等，都可以跟他商量。需要换的马上换，换好了就拿走，这在线上是很难发生的。二是商业功能的模块化。以前卖东西，现在更多是展示、体验、互动、参与。三是空间模块化。空间可以打散，在不同的时间可以转换不同的场景，从早到晚可以转换十几个场景。再就是社交的场景化和客群的年轻化。场景更多是社交和互动，而不是简单卖货，客群年轻化。
大家有机会可以到上海看看新的商业形态叫IP Mall，IP Mall在北京有店，有20多个城市跟他合作，它换了一种新的玩法，不仅仅是卖东西，更多是展示、体验、互动、参与，可以有模特走秀，可以品尝红酒，可以年轻人在那里开派对，过生日，私人宴请都能实现，已经不是我们传统意义上的商业。
再就是小型商业的转型。
以前小型商铺物业分散、信息不透明，没有专业的运营机构，缺乏专业服务支撑，很多商业街死掉，或者没有人流。这里有一个案例，就是“优铺”，创始人是陈云峰，也是黄光裕商业地产的商业操盘人。
优铺核心的思想是MLS，如果你在美国买房就会遇到。这是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售和中介代理中。在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟。目前国内二手住宅主要是居间，即一手托两家。现在的变化是贝壳搞了一个ACN，21世纪不动产搞了一个M+，都有系统内核，但不是开放的。
美国的MLS是开放的，是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式，以会员联盟的形式，所有的经纪人都可以加入。美国活跃的MLS是两百多个，是经纪人内部的俱乐部。美国在解决交易多方的问题方面，采取的是单边代理+代理。只有经纪人可以接受卖方的委托，三个月之内只能委托一家，大家可以帮忙带客，卖方经纪人有主动权，在MLS上放多少点给买方带，成交之后大家分，就是我们经常说的连卖、合作。但是这里面基于很多的规则、信任、第三方监管，国外是地方行业协会来监管。
优铺是商业地产买卖，有商铺的房源经纪人，也由于带租客去，带买家去，还有MLS，大家在上面分享联卖、联租这个房源。我觉得未来中国的商业地产，特别是小商铺的转让出租，如果能够按照这个模式走下去的话，会极大提高交易效率，大家可以分享，因为有人手里有房源，有人手里有租客和买家，大家来合作。
最后一个是物流仓储的发展
前些年我去参加淘宝大学的EMBA，现在叫湖畔大学。淘宝上销售的商品大类目是化妆品，第二大类目是女装，第三大类目是3C。前两项都是有关女人的，化妆品、面膜、玻尿酸、衣服、鞋。然后把我分到一个杂牌班，因为我是搞房地产的。上完课后的毕业设计，就是淘宝现在自己在创新中解决不了的难题，他拿来做毕业设计，让你去给他想办法，还交给他钱，毕业了让你帮他攻关。攻关等等内容是马云想搞社交，说怎么让卖东西这个事情社交化。后来发现中国人有一件事情，就是特别爱送礼，结婚要送礼，生孩子要送礼，送礼就是建立在买卖东西上的一种社交。马云觉得这个好，但是怎么玩他不会，他把这个拿来做毕业设计，最后我们讨论，我们杂牌小组最后得。
结婚会有什么问题呢？大家都想送你东西，你也想收东西，经常会买重了，或者你想要的东西很贵，任何人单独负担不起。我们当时设计了一个许愿池：我要结婚了，我现在家里缺什么，冰箱、洗衣机、房子，列一个清单，你们来勾，如果一个东西买不起，我们一起买。这个毕业设计就搞了一个许愿池，许愿树，后来拿到毕业设计的金奖，马云给了我们一个背包。
放学后去杭州的机场，和一个武汉的老哥两人拼车，在聊天的过程中聊到投资房地产的事情。我说你是电商，淘宝的商家，你觉得在运营里面哪项成本？他说就是仓库，旁边的仓库，他自己在仓库里办公，接单、发货、打单子，到电商节的时候一帮人在那里忙，那个仓库年年涨租金。我说：“答案有了，买什么房，买仓库，你自己运营成本的就是仓库，每年仓库的成本不断的上升”。他说对啊。从那儿以后发现物流仓库很有发展空间。
从消费来看，现在零售的增速虽然在放缓，但依然同比增长17.8%，而GDP才6.3%，其他哪个产业能增长17.8%？近些年商场在的冲击下日子不好过，但是有一个生意火了，就是物流仓储、配送中心，因为电商再线上还是要有地方，所以仓储物流、配送中心开始值钱了。很多人不再投资商铺，而是到城市（北京）的五环、六环以外找空地，因为仓库的造价很低，防火、防盗，成本很低，很高，特别是高标准仓库供不应求。昨天大家有没有看十大消费力城市排名，是上海，第二是北京，第三广州，深圳没有进前四，就能看出来什么是新一线城市。排名力除了北上广深、武汉、成都、重庆，长三角地区非常明显，南京、杭州、苏州，江苏省降了下来，苏州现在很厉害，看消费力就能看出来哪个城市有产业和人口的聚合效益。
广州旁边有一个城市叫佛山，离的很近，隔一条河，地铁直通，佛山人认为自己就是广东人，他们叫广佛一体化，比如在广州的白云开会，佛山的同事会先于广州本市的同志到达会场，因为地铁，如果广佛一体化，把佛山的消费数和广州合并，广州就成为中国大消费城市。所以，不管电商怎么发展，线上回到线下，还是物流仓库，这是新的产业。
商业地产的未来，说点正确的废话。商业地产从增量开发转为持有运营和再交易，能不玩不动产就不要再玩不动产，线上各种瓶颈制约，以前很悲观，商场没有人了，但是未来线上还会向线下回归。我举了买鞋的例子，但是线下一定不是原来的玩法了，传统的商业形态会完蛋，90后、00后成为消费主流，他们喜欢玩，不按原来的套路。
5G时代、大数据、AI、VR终将使空间和时间发生折叠。以前在我爱我家的时候开过三前平米的卖场做房产超市，做了半年赔了两千万，关掉，我今天反思有各种各样的原因，其中有一个因为技术的限制我们对空间的使用很死板，但是今天不一样，很多开发商都在做5D样板间，我往那里一站，现在您站在三亚万科红树林的海景房里面，通过虚拟现实站在这个房子的阳台上，为什么是5D，因为还有湿度和温度。这在一线不可能实现，空间由于新技术的转变，空间能够承载内容互动、内容比以前极大的增加。
最后就是协同创新，现在很多人通过各种融资手段盘钱，等着下半年开发商崩盘去收。去年下半年已经开始了，北京市政府东迁，大兴机场一开，再加上雄安未来5年从北京向雄安转移150万人口，已经定了这个事情，北京的城市未来会出现空壳化，特别是四环以内，很多人去年下半年大规模开始甩售商业租赁，当你把这些资产低价买回来之后怎么办？改变形态，改变玩法，形成更好的现金流，再卖掉。所以未来金融，投资喜欢的人是波动，波涛汹涌，波动就有挣钱的机会。我觉得今年下半年对于很多商业地产的持有方不是好事，再加上现金流一收可能要出问题，出了问题有资金等着抄底，抄底完了改造、创新、改变业态，再卖掉，我觉得技术、金融、商业模式会在存量时代给商业带来新的玩法，感谢中指控股邀请我来讲课，感谢黄院长，谢谢大家。
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