研值组【大咖有道】系列第四十六期文研值组 Jessica编研值组 Jessica
“房地产市场不断释放暖风，多方面救市措施出台”
“房地产稳，经济才能稳”
“越来越多城市放松限购限贷，各地开展自救传递今年房地产软着陆的目标”
“房地产能不能复苏？从目前数据看，市场仍然低迷，复苏还需要政策力度继续加码”
“未来房地产市场将严重分化”
“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口是需求，土地是供给，金融是杠杆”
“人口流入的房地产市场还有结构性机会，但人口流出的房地产市场可能面临漫长的阴跌”
“房地产市场进入存量时代以后，从土地财政向房地产税转型是大势所趋”
“未来十年、二十年，房地产的结构性机会仍存在”
“今年资本市场还有结构性机会”
“自律和理性是做投资最珍贵的品质”
“现在正是我们需要克制内心恐惧的时候”
“虽然现在经济还有一定的下行压力，但是政策底已经出现，情绪底和市场底也差不多了”
“投资者应该在炮火中挺进，在烟花中撤退”
为什么今年不进行房地产税试点了？
为什么今年不进行房地产税试点了？
近日新华社记者就房地产税改革试点问题，采访了财政部有关负责人。
如何解读今年不进行房地产税试点？
实际上，这是对房地产市场释放暖风。从某种程度上讲，这是一种救市措施。
政策背后的原因是，房地产稳，经济才能稳。目前国内的发展阶段，房地产仍然是第一大支柱行业。其在固定资产投资中占比超50%，上下游链条非常长，涉及五十多个行业，几千万人就业。如果不保证房地产的稳定，今年5.5%的稳增长目标很难实现。
从2021年5月份以来，房地产销售大幅下滑，今年以来房地产市场依旧非常差。前段时间多个重要部门领导讲，房地产去金融化、去泡沫化取得实质性的进展。这些用词其实都是向房地产市场吹暖风。
近日，银保监会已经发文，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款。而且对于国企、央企化解行业内的风险，甚至可以认为是政绩。这大大提高了他们化解不良资产的动力。
这次政府工作报告，对房地产提出的关键词叫因城施策。要求防止房地产市场过冷，当然要房住不炒，防止走向房价暴涨的另一个极端。越来越多的城市开始放松限购限贷，甚至降低首付比，降低贷款利率。这些都是各个地方开展自救的重要信号，传递的是今年要让房地产软着陆的目标。
所以对于今年的房地产市场，我认为政策显然比去年更加友好。但是房地产能不能复苏？还取决于政策的力度。从目前的数据表现来看，房地产市场仍然比较低迷，复苏还需要政策力度继续加码。
对于未来房地产市场的判断，我认为是严重分化。
原来我讲过一个观念，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。人口是需求，土地是供给，金融是杠杆。所以未来我们必须跟着人口流动去买房，人口流入的房地产市场还有结构性机会，但人口流出的房地产市场可能面临漫长的阴跌。
我们研究大约十几个代表性经济，包括美国、欧洲，日本的上百年房地产发展历程。我认为中国房地产未来的分化的程度可能会超过90%人的想象。
最后讨论一下，房地产税今年不征，明年征不征？
有人会问，房地产税试点后，房子是不是就没有买的价值了？这其实是一种误解。
英国、日本、美国、中国香港都有房地产税，但是房价还是该涨涨、该跌跌。房价的核心是什么？是供求。虽然短期增加了持有成本，但是长期一个地方人口流入，没有供地就会供不应求，因此税是可以转嫁的。
也有人会说房地产时代已经过去了，我的看法有些不同。
我觉得站在现在，往后看十年、二十年，房地产的结构性机会仍存在。因为中国的城镇化率还有提升空间，美国即使超过80%的城镇化率，在过去两年，两大海岸线的房价依旧上涨30%。大家不要一看市场调整就悲观的一塌糊涂，最重要的是目光看的长远，保持理性，不加情绪。
今年A股有哪些投资机会？
今年A股有哪些投资机会？
但是我希望大家对中国经济未来的前景还是要乐观起来。我认为今年资本市场还是有结构性的机会。
涨上去的是风险，跌下来的是机会。自律和理性是做投资最珍贵的品质。我们一定要在泡沫时克制欲望，在低谷时克制恐惧。现在正是我们需要克制内心恐惧的时候。
但是人性是什么？就是把短期因素进行放大，无论是乐观还是悲观，总是对我们内心产生极大冲击。而事实上我们往往会忽略长期的时代潮流、历史规律以及发展的大趋势。
经济学有个词叫头条风险，就是指每天占据头条的新闻可能是市场噪音，过些天就会被市场忘记。所以我们需要区分，风险因素究竟是短期影响还是长期影响？究竟是噪音还是趋势？经验来看，头条90%以上其实都是噪音，都是短期的。所以投资者要理性的看待长期趋势和短期噪音进而在市场的波动中保持冷静。
例如，2020年遇到百年未有的大疫情。中国经济增速创历史新低，资本市场出现恐慌性抛售。但是随着疫情的控制，经济复产复工，推出以新基建为主的稳增长计划，结果造就了一波小牛市。如果你能够在2020年2、3月份，从大家手中接下带血的筹码，你将取得不菲的收益。
第一，从全球来看，中国经济正处于上升期，十年内有望成为世界第一大经济体，成为世界和平与繁荣发展的中流砥柱，构建人类命运共同体。
第二，中国经济潜力大，空间广阔，未来最好的投资机会就在中国。
第三，中国正在推动新一轮改革开放和高质量发展，将奠定长期繁荣发展的基石。
第四，今年稳增长是头等大事，宏观政策对经济和市场更加友好。
第五，新经济、高端制造业、高技术产业快速增长，新能源、数字经济爆发式增长，经济结构持续优化。
第六，新基建成为政策重要抓手，为长期高质量发展奠定基础。
第七，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
第八，市场均值回归是不变的规律。
第九，有些好资产已经超跌，价格低于内在价值，是长期投资者进场的时机。
第十，世界终将属于理性乐观主义者，这是一个哲学命题。
根据我们过去的经验，政策底-情绪底-市场底-经济底，有个传导的过程。虽然现在经济还有一定的下行压力，但是政策底已经出现，情绪底和市场底也差不多了。如果你想等经济底确认才出手，它已经是一个滞后指标。
经济和市场都有周期。它总是在绝望中重生，在争议中上涨，在狂欢中崩盘。所以投资者应该在炮火中挺进，在烟花中撤退。记住一句话，买得便宜是硬道理。在市场过度悲观时，反而容易找到被错杀的好公司、好股票、好资产。