中国网：过去的一年，中国房地产市场整体呈现较为低迷的态势，中央和地方为房地产行业健康稳定发展出台了一系列的重大政策，保交楼、“金融16条”、“三箭齐发”等多管齐下，中央经济工作会议也再次重申坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。面向2023年，我们如何提振信心？未来中国房地产将会朝着什么方向发展？本期节目我们就此专访中房集团原董事长、汇力基金董事长、中国国际跨国公司促进会副会长孟晓苏。
中房集团原董事长、汇力基金董事长、中国国际跨国公司促进会副会长孟晓苏接受中国网专访 摄影/杨佳
中国网：2022年中国房地产市场出现了超乎预期的下行态势，经历了不少波折以及信任危机的房地产市场，在2023年应该如何提振信心，我们的信心又该从何而来呢？
孟晓苏：应该说这次房地产的低迷时间延续之长也是少见的，跌幅是从2021年开始，2021到年底基本上没有多少增长，百分之四点几的增长。结果到了2022年，虽然是年初就开始采取措施，但是已经挡不住整个信心的丧失和预期的不良。
从2021下半年开始人们就感觉到了，开发商不好卖房了，老百姓不买房了，政府土地拍不出去了，地方财政开始陷入困难。2021年下半年降了半年，2022年又降了一年。
怎么来面对这些问题？我认为，对于新一年还是有信心的。因为中国的楼市在最近这些年，十八年以来都是一年增长两年低落，三年一个小周期，至于这个小周期怎么形成的，咱们就不细说。但是，它客观形成，一年涨起来，各方面的政策一压的话连续两年低迷，我把三年一个小周期的循环称为“嘣嚓嚓”的节奏，嘣一下起来了然后嚓嚓又压下去了。
所以，我认为按照中国正常的房地产规律，就是这种小周期的规律，加上现在各方面的力量都在推动楼市尽快复苏，包括中央经济工作会议、中央一些领导人出来讲话鼓劲、副总理出面讲房地产业是国民经济支柱产业、中央财经领导小组办公室负责人讲要保持房地产在国民经济中的重要比例，还讲到限制住房消费的措施都要逐渐去除。这些政策力度已经看出来了，政策导向已经很明显了，还有人们关注到的金融界“16条”、“新五条”，这些政策都很重要。但是这些政策都是非核心政策，什么是核心政策？就是直接启动楼市，现在还缺直接启动楼市的若干政策，这些政策会不会出台？我认为会出台的。
我相信中国经济发展还有巨大的内生性的潜力，靠中国的内需来推动经济。我们在新的一年要建立这种信心，我目前判断下半年中国的楼市能够逐渐恢复正常的发展。
中国网：上个月召开的中央经济工作会议，对于未来我国房地产的发展释放了怎样的信号呢？
孟晓苏：中央经济工作会议提到了关于房地产市场发展有两个重要的地方，一是在扩大国内需求中，第一个就讲了，支持住房改善。这是一个重要的地方，也是一个重要的政策导向。
再一个地方，在防范金融风险里，大篇幅讲到要支持房地产业正常发展，包括对国有企业和民营企业，包括鼓励老百姓的购买，支持首套刚需，还有支持第二套房的购买，都讲得很清楚。我认为，这是这几年从会议精神来说，这么多的篇幅来讲房地产发展，这是不多见的。虽然这些文件精神所透露出来的政策导向需要一步一步变成真正的政策，但是我们认为现在整体上方向已经指明，要对未来的房地产发展，也要对未来的经济发展建立信心。
中房集团原董事长、汇力基金董事长、中国国际跨国公司促进会副会长孟晓苏接受中国网专访 摄影/杨佳
中国网：中央经济工作会议中也再次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动房地产产业向新的发展模式平稳过渡，您认为适合中国国情新的房地产业的发展模式是什么样的？
孟晓苏：新的发展模式，我认为中央最近的一系列文件已经讲得比较清楚了，它的核心就是住房双轨制+租售并举。住房双轨制是在房改初期就提出来了，当时我们提出，市场要提供商品房，政府要提供廉租房，这个并不是说中国人自己拍脑袋想出来的，而是根据了国际上的经验。比如我们研究了英国，二战后英国建了1000万套房子，4000万人口的英国建了1000万套房子，你看把房子放在多重要的地位。这1000万套房子中有一半是由16个政府机构建的保障房，英国人的保障房的比例按照房子来算是50%。新加坡保障率很高，达到87%的家庭是住组屋的。韩国专门有一个住房公社是政府机构，建的房子全国编号，他们的社长来看我，我说你门口的房号都达到1700多号，他说对，我们全国统一编号。它就向人民展示了，政府在给你做这些事，这些都是保障房。
这些经验也都提醒我们，在我们社会主义国家更要关心民众。在过去中房就是做保障房的，我们把那些房子盖出来都是卖给单位，单位再廉租给职工，后来通过房改才把老房子卖给员工。当时我们盖的房屋占到全国商品房市场的20%，我们推动住房商品化就是因为原来的路子走不通，光靠单位购买保障不了这么多人的居住，结果造成了全民蜗居。现在年轻人不知道什么叫做全民蜗居，你看看最近演的电视剧《人世间》，十来集里就解决不了走出窝棚区的问题，最终好不容易才解决了。可见住房问题对老百姓多么重要。
当时我们推动房改就是面对这样一种情况，在走向商品化的同时，我们要考虑到住房有两个属性。第一，住房有商品性，第二住房有居住保障性。这两个属性它是要明显的分开，它是两个体系的事情，当时我们就设立了这样一个双轨制的方案。最近这几年已经被中央更加明确地表述为完善住房市场体系和住房保障体系，前些年提的是叫做建立，后来这些年谈的是完善，这个保障体系就更清晰了。
再一个就是租售并举，过去我们在房改初期的时候，强调只售不租，是因为原来我们都是租，要想办法从公租到老百姓去持有，当时力推老百姓去购房，这么一种考虑。
我们这些房改的设计者，我们希望的是不光让这些低收入的老百姓能够租上或者住上保障房，而是应当把当年的房改精神继续在今天贯彻，让他们也能够在多少年之后适当地办点手续，把自己的这些保障房从租到买，再从买变成商品房，把它并轨。
我们不需要像新加坡那样永远封闭，因为我们这个国家太大，而我们也不可能找到这么多持有主体去长期地持有那些租赁房，REITs再推广也不可能有这么大的覆盖面，必须考虑到老百姓也有这个需要，到一定时候他的收入增长了就需要把这个房子买下来。而且中国老百姓对于持有房屋的意念还是比较强的，我现在收入低，但是我今后有钱了，我能把它买下来。
买的时候怎么卖？别忘了我们房改的时候有一个工龄折扣。现在没有工龄折扣了，但可以租金抵房价，我已经交了五年租金了，这五年租金是不是能够抵房价，这不就把折扣打下来了吗？想方设法创造条件，让这些职工，让这些年轻人，让这些新市民能够持有这套房子。
我认为这是租售并举的另一重意义，它不是单举，它是并举，既可以租也可以售，租售之间可以连通，这应该是大部分保障房其中应有之义，这也是房改精神在未来的进一步的发扬。
中国网：房地产业的“三高模式”积弊已久，如何化解房企的金融风险，降低资产负债率，对此您有怎样的建议？
孟晓苏：最近房地产的负债率特别是头部企业的负债率引起人们关注。其实仔细分析一下，本身房地产业是高负债企业，但高负债如何能够让它不出风险就是要畅通销售市场。
另一方面，我们让房地产企业过多自持，搞了过多的商业，这样又没有给它一个融资模式叫做REITs，又加大了负债率，靠负债能够做自持吗？有些企业只能是靠卖房用剩下的钱来持有剩下的房，这是勉强维持自持。但一旦房屋卖不掉，住房不让它卖，或者市场不接受，这个时候大家都抓瞎了。所以，负债率问题，我认为把问题找到了就能够解决，一是必须要畅通销售渠道，这里面就需要取消一些限制性政策；二是建立信心，让他们看到买房不吃亏，因为老百姓要考虑自己的风险，不能买了房子以后房价降了，要让老百姓看到楼市稳，价格稳。
稳就意味着稳中有升，因为每年要看通货膨胀，会不会出现反弹式的上涨呢？也会的，因为压的时间久了就会的，我们要说实话，这些年就是这么涨过来的。只有让老百姓相信他自己的房价不会跌了，这才能够回到楼市。
现在解决问题的办法都摆出来了，能不能采纳，有没有胆量采纳，我们在这里说实话，一个是要放松限购取消限购，再就是让老百姓相信自己的房子不光不会跌而且会涨。
中房集团原董事长、汇力基金董事长、中国国际跨国公司促进会副会长孟晓苏接受中国网专访 摄影/杨佳
中国网：但是我国出台限购的政策是为了遏制房价过快上涨，如果像您所说的，我们采取这种完全放开楼市的做法之后，会不会对房价产生一个过度的刺激呢？
孟晓苏：现在其实也是我担心的问题。几次楼市调控形成的“嘣嚓嚓”都出现了房价低迷和房价上涨，每次在低迷之后，一旦看到不行了要放松的时候，房价都是反弹上涨，由此拉动购买力迅速回升。老百姓是要买涨不买跌的，这和买股票是一样的，因为是长期资产，越是这样的严厉调控越会造成反弹，那么这一轮如何能够缓慢地释放这种压力需要研究，房价涨起来它并不损害那些有房老百姓，它损害的是那些要买房而没买房的老百姓。
这些没买房的老百姓如果是低收入者是保障对象，那么他们就不需要等着商品房降价，应该给他们提供保障房而不是商品房。保障房的价格和商品房差很多，这些房按照我的设计，又可能通过未来进行一次房改，从而进入到商品房序列，这不就等于让低收入者通过购买这套房屋享受一次巨大的社会红利吗？这不是一种福利吗？这种福利是资本主义国家都接受的。英国这个国家最早发明了这些制度，它们原来的贫富分化不严重吗？但是如果想在第一次分配领域就创造公平，把股权拉平，把工作收益拉平，社会就没有动力了。
我们现在也学到了，原来市场经济不能搞大锅饭。但是正是因为他们看到了收入差别的加大会带来社会风险，再加上各种进步力量的推动，才推出的保障房制度，就为那些收入低的老百姓建那些不让高收入的人买，只能让低收入的人买或者租的房，这种房子成为他的家庭财产。结果这就创造了公平，而且这种方式不光低收入者乐于接受，高收入者也没有意见。
我们是社会主义国家，更要把这些制度做得更好。所以，这些工作都是政府责任，同时全社会要做，我们要建立多主体供给多渠道保障，大家都要为建立保障体系出力，包括开发企业，在你们拆迁旧楼的时候要把拆迁户安置好，要让他按照国家政策能够享受到好的安置，当然这个前提是你的商品房能够卖出去。
所以，我们看到保障体系和市场体系就像一个硬币的两个面一样，它是互相关联的，不能说拿锤子砸这一个面，另一面不受伤害吗？地方政府现在已经是土地出让金大幅度下滑，就没有这么多钱建保障房，这个怪圈怎么走出来呢？必须要找一个出路，这个出路就是要想办法启动房地产市场，让有能力的人去把商品房给买掉，让他们的资金从储蓄回到市场，这样的话才能够把这个怪圈解开，让地方政府能够有资金去建保障房。
未来随着商品房的价格缓慢上升，保障房的价格也会上升，特别是当它跟商品房一并轨就会有倍率的上升。
中国网：我们再来看一下REITs，REITs的发展在国外非常成熟了，在我国2021年算是REITs的元年，目前我国市场有24只REITs，您怎么看待REITs对我国房地产市场的影响，以及我国未来REITs的发展方向呢？
孟晓苏：REITs这个产品在国外多年发展成型的，我是在2005年开始主张把这个产品引到中国来，它很适合中国的国情。
为什么中国的REITs发展慢呢？是因为中国对房地产的限制，因为REITs本身主要的资产是来自房地产。在2008年底我们推动国务院把REITs写到了国务院文件，那个文件写得很清楚，就是要探索房地产投资信托基金，拓宽房地产企业融资渠道。但是后来，这几个试点城市都发现问题了，因为REITs这个名字翻译过来叫做房地产投资信托基金，一说房地产就说资金不得流向房地产，结果这个试点总是不能搞成。
怎么解决问题呢？在2015年，我就和刘世锦商量，我们换个思路，研究通过基础设施建设先把REITs推动起来，我们设计了一条转弯的路，直接上不去，我们先做基础设施。基础设施大部分在政府手里，也有少量在民营企业手里，这条路走通了。终于在2021年出现了第一批，先是9只，后来又批准了一些，到去年年底批到24只，而且一部分在市场上流转。结果一看真的是业绩亮眼，在去年股债双杀的市场上REITs一枝独秀，REITs指数整个上扬，大大跑赢了其他的股票，这让人们相信了我说的它在股市上是个稳定器。
现在还要进一步发展REITs，向哪个方向发展呢？我刚才讲到了，把它从房地产业，主要是租赁房引导到基础设施，走这条弯路。因为当时不走这条弯路，就不能取得REITs在中国的落地。事实证明这条弯路是一条成功之路，这叫做REITs的中国道路。当他们已经试点成功，人们看到REITs的好处，我们要介绍它对租赁房的作用，现在已经进入到保障性租赁房了，我们再进一步介绍，在国外市场上商业化的租赁房是REITs的主体，特别是REITs为什么能够长期高收益，虽然每年的分红并不是那么高，但是42年能够增值142倍，这是美国REITs协会会长给我的图表，平均年回报率达到12.2%，为什么有这么高呢？原来有三个收入来源。
一是按年分红，二是资产增值，三是股票溢价。这里资产增值是最主要的，这个数据到中国一讲，说房地产增值变成了REITs增值，大家都理解，过去这些年我们的房地产增值多少倍了？我给大家说一个数据，在1987年全国刚刚有商品房价格统计的时候，全国的平均房价是408元，2022年房价还从2021年跌下来了，也是全国平均房价接近1万块钱，2021年曾经突破1万块钱达到了10140块钱，这就是一平米，而且这里面包括了那些老房子，这增长了多少倍。拿北京中房公司提供的翠微小区做比较，因为那是1985年建的，时间够长。1985年把这个房子卖给国务院机关事务管理局的时候，460块钱一平方米，现在二手房卖多少钱？已经是8万了，37年增值了173倍。如果当年在460块钱的时候如果介入REITs，这173倍的收益就归股民了，这就是未来REITs产生源源不断收益的来源。
不动产增值并不光是房价本身的因素，它还有各种因素，包括货币再发行的因素，它总是能够跑赢通胀的。所以，我们要推动REITs进入商业地产，就是要考虑到现在已经有了投资主体，过去在没有REITs的时候就没有投资主体，我们只是在考虑原始权益人，现在投资主体是谁？新的权益人是谁？是老百姓。在美国的市场上，我们看到的是1.4万亿美元的REITs市值是被1.4亿美国人民以养老金间接持有，它是老百姓用自己的养老金和保险资金持有的东西，我们现在的REITs也是在这么发展。现在一些机构持有，它是谁？它是老百姓的钱，现在老百姓也慢慢会通过各种资金来持有，这样我们就要考虑到权益人的利益。包括现在一些房地产债务这么大。我就在想，凭什么它以94%的负债率当老板呢？那94%的资金持有人是谁？说是银行，实际上是老百姓，为什么不能够让这些人民群众他们捡好的去持有一些资产。
如果能够把这些资产从私人企业或者政府企业里面转到人民群众持有，这种人民群众的公共持有，我们把它变成公共资产公共财产，那不就是共产吗？我们认为这是一个推动社会发展，推动我们国家政治理想实现一个现成的工具。
中国网：很多人都说房地产过快上涨的态势已经成为过去时了，对于未来五年乃至十年一个长期的房地产发展的前景，您有怎样的预判和判断呢？
孟晓苏：未来中国房地产的发展，我认为还有一个广阔的前景。有些人说，房地产发展到顶了，也有一些企业家说黄金时代过去了，我不那么认为。我们还要跟发达国家比，美国的房地产已经发展了246年，最近这十多年又是蓬勃发展，比如说2020年房价上涨了11%，2021年房价上涨了16.9%，2022年房价又上涨了20%以上，最终数据我们还要等等看。这么高的房地产上涨数据就让老百姓的财产都在保值增值，美国的通胀率虽然高到7-9%，但是因为房价在涨，老百姓的资产在涨，所以对社会冲击不大。
我们反过来问，美国已经发展了246年，我们的房地产业从房改算起到现在才24年，我们才是美国的十分之一，就说十分之一就到头就到顶了？这不现实，我们又是人口基数很大，起点不高的国度，未来房地产的各项需求在民间还是很多的，所以房地产业本身有很大的发展前景。
我们对一些中国房地产本身的数据也要有客观的认识。我刚才讲到有些专家认为我们和欧洲国家差不多了，那个数据不对，主要是数据出了错，说欧洲国家已经50平米了，我们也50平米了，我从来没有见过50平米的数。我们最高看到的数据就是国家统计局2020年人口普查数据出现的全国城乡人均住房方面是41.76平米，这是城乡，再看下面的数据，城市包括建制镇是36.6平米，在大城市北上广深32-34平米，这个我说的数据还是建筑面积，我们再抛掉公摊大约30%，这个数据就变成了全国城镇平均是25.55-25.56平米，到大城市也就剩下二十几平米了，这就是中国老百姓的数据，把这个数据再和欧洲的平米比，如果认为欧洲是50平米差多少呢？光这个绝对数就能看出商品房的需求和保障房需求都在这个数据里，我们还需要有大量的建设。说房地产公司今后90%都要失业了，只剩下更新改造，不需要新房了，这不符合中国的实际。
中国网：回顾历史，中国的房地产其实对国民经济发挥了一个非常重要的推动作用，在我国经济现在进入复苏的关键阶段，您认为房地产还能否助力我国的经济发展？又该如何看待房地产在我国国民经济中的地位和作用呢？
孟晓苏：从历史上看，中国正处在这样一个发展阶段，就是大建设和大保障阶段。有专家所说，中国一年提供的建筑量就超过了全世界其他国家的总和，这个数据是对的，这说明14亿人的需求是旺盛的，我们内需拉动经济的潜力也是巨大的。房地产业在这之中起到的作用显而易见了，它能够前后拉动100多个产业，这是当年国务院的判断，现在又是24年过去了产业更多了，当时有些产业没有产生，现在又产生了，它对经济的拉动力现在被人们重新认识。
下一步我们认为，这个产业本身还要进一步的优化，应该说保障房建设也是房地产，只是主体不一样，央企、国企要逐步地退出竞争性的房地产领域，要果断的回归保障轨，这样保障房的建设才有主体。市场化的房地产企业要进一步活跃，我们的资金也需要按照市场的要求流向开发，更重要的是流向老百姓的住房抵押贷款，这对老百姓是一个利好。尤其是没有这么多钱买房子的才需要贷款的支持，这等于是一种财富再分配的功能，把这一功能忽视了是不对的。这样也能让资金进入楼市，让楼市健康发展，金融也可以在其中得到很多的发展机会，包括我们所说的直接融资的手段也可以在其中发挥作用，这样我们认为中国未来的整体经济发展会包括在房地产在内的各种产业推动下，还会继续蓬勃发展若干年。
（本期人员：主持/编导：佟静；摄像：董超 刘凯；后期：刘凯；主编：郑海滨）